市場供求關係平衡將會被打破，普通住宅面臨巨大的降價壓力。
中評社北京1月13日電（評論員 張沐）新年伊始，中國工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行四大商業銀行及全國多家其他中小商業銀行，均宣布對存量房貸無不良信用記錄的客戶，實施七折優惠利率的措施。存量房貸指的是去年10月27日房貸新政出台前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。此舉無疑對房地產市場具有積極的拉抬作用。更重要的是，中央政府決定今後3年內在全國投資9000億元人民幣建設保障性住房。SOHO中國董事長潘石屹認為，該投入意味著700萬套保障房，這對於市場來說是巨大的供應量。市場供求關係平衡將會被打破，普通住宅面臨巨大的降價壓力。
在中國數千年來的文化傳統中，住房問題始終是民生的重要課題。即令封建時代，統治者也會以“耕者有其屋”為口號。直至改革開放30年來，全國各地都一直在為改善民眾的住房條件而努力。值此臨近春節家人團聚之際，人們為改善生活、為年輕後代解決安家立業的條件等，大多會考慮到有關購房的安排。所以有專家認為，擴大內需尤其是消費市場，最重要、最有力道的是提振房地產市場。只是因為近幾年房價節節飛漲，導致大量民眾持幣觀望，等待合理價位才入市。
據中國房地產協會副會長、秘書長朱中一透露，中房協曾給國務院有關領導上報一份房地產政策調整建議，建議的主調是將“嚴厲”的房地產調控政策，改為“適度控制”。具體政策包括：允許地方政府自行救市；降低房地產交易有關稅率；鼓勵改善性住房需求；加強房地產預警系統功能等。此議得到國務院有關領導的重視。而後，中國政府為刺激消費、拉動內需，對房地產行業採取了減免稅費、鼓勵居民買房等一系列鬆綁和促進政策。當然，這樣做不是為了“保高房價”，而是為了改變當前房地產市場低迷狀態，刺激房地產消費，是為了“保交易量”。從政策層面上看，政府在稅費方面做出了巨大的讓步，但並沒有防止房價下跌的意圖。更何況，當前樓市的深層次矛盾在於，過高、過快上漲的房價與普通民眾購買力之間的矛盾，這種矛盾嚴重壓抑了房地產市場的正常消費能力。既然政府為了房地產市場的“複蘇”，在稅費方面做出了讓步，那些長期以來獲取了巨額暴利的房地產商難道不應該在房價上也做出一些讓步嗎？
國家發改委副主任張茅強調，房地產市場動蕩可能引發一些負面影響。高房價適度回調有利於房地產業回歸理性健康發展，但要避免房價大幅下跌。對此，社會上大都不能認同，指稱一些官員總是以維護房地產市場的健康發展，防止“房價大起大落”為藉口，不讓房價跌下來。原先如果沒有房價的“大漲”，又何來房價的“大跌”？這種大跌只能算是房地產市場的理性回歸。當年，房價高漲時，一些官員就是以市場為借口，對民眾要求政府出手干預房價的呼籲置之不理；於今房地產市場遭受一點挫折，即使房價還沒下跌，只是有點下跌趨向，就出來叫嚷要“防止房價大跌”，這如何體會房奴和無安身之地者的痛苦呢。當房價虛高到遠遠背離民眾承受能力，強迫普通民眾用一輩子的奮鬥收入來換取一套房子時，讓大漲了好幾年的房價“大落”一回又何妨？這只會讓虛高的房價回歸理性，讓房地產市場回歸健康發展。
所以，有專家提出讓房價“大跌”一次才真正有利於房地產市場的健康發展。如果虛高的房價一直不降，民眾不買帳，市場繼續低迷，才會真正導致房地產投資大幅下降，進而拖累建築、建材、設計裝潢等行業，造成經濟萎縮、失業增多、稅收減少、民眾生活水平下降。而當房價下跌到合理程度時，不僅能使普通民眾買到力所能及的房子，而且房地產市場的消費能力會被充分激發，市場交易量就會上得去，房地產市場才能實現健康發展。土地市場以及相應的房地產相關產業才會步入良性循環，包括普通民眾、房地產行業在內的整個社會都會為此受益。
對於上述看法，許多房地產商並不認同。全國政協委員、深圳祥祺集團董事長陳紅天就國家頻頻出台房地產調控政策，專門在提案中建議，政府對房地產市場採取政策，必須經過嚴謹嚴格的論證。“過去兩三年，市場已經反覆告訴我們，行政干預市場，對房地產業的發展和經濟社會都是負面的，而其最後的結果，也往往和政策制定的初衷背道而馳。”
據認為，政府一邊說要調控房價，一邊又要大量減少供應量，嚴厲整頓房地產行業、控制土地流向市場，控制資金流向房地產業，這些政策都是推高房價的“禍手”。在他看來，強制要求商品房中建設一定經濟適用房、強制要求建設90平方米以下住房比例等政策，都是不專業的。目前出現的有些人沒有房住，和房屋價格沒有必然關係。政府過去多年在廉租屋的建設和提供上的工作一直缺位，“有錢的去買房，沒錢的去住政府廉租房，這方面的事情政府一直沒有去做，到最後，這部分矛盾就全部怪到地產商上來了。”
然而，當國家推出3年投資9000億元建保障性住房時，卻又遭來業界的憂慮，擔心衝擊商品房市場。住房建設部副部長齊驥表示，9000億元保障房給市場帶來的實際衝擊並沒有那麼大。一方面，保障性住房的建設需要時間；另一方面，保障性住房在各地房地產市場總量中占比較小。以供應量較大的上海為例，保障性住房僅占總量的20%。中國社會科學院金融所副所長汪利娜測算發現，目前全國每年需要600萬套商品房，但除2004年提供了400萬套商品房外，其他每年只有300萬套。這是過去房價不斷上升的原因。目前國家每年建設200萬套保障性住房，儘管增加了對低收入人群住房的供應，是否對商品房產生大的影響，還需要研究。“可能會有影響，因為供應量太大了，分化了買房的人，事實上很多能買商品房的也在買經濟適用房。”
問題在於，從上到下還有不少部門仍在集資建房，這些都屬於經濟適用房的產權，並在內部銷售，且很多住房面積在100平方米以上。值得注意的是，各地以往興建的經濟適用房，留下不少弊端。在發達國家裡，並沒有經濟適用房，只有廉租房。應該在現實生活中承認差別：富者買豪宅，而作為主體的中、上收入者買商品房，低收入者住廉租房。否則，不僅有權有錢者利用關係多占低價房，還有些人先買了經濟適用房後，經濟寬裕點要改善住房條件，經濟適用房又不能隨便出賣。更何況，如果運用優惠貸款大規模吸引低收入者購買經濟適用房，很容易導致如同美國的“次貸危機”，嚴重破壞社會經濟穩定。最近，國家發改委主任張平親自帶隊到基層調研廉租房建設和加快推進保障性住房建設狀況。有官員就建議取消經濟適用房，加大廉租房建設力度。不過廉租房需要地方政府自籌資金解決，很難保障。因之必須“硬行規定地方政府在土地出讓金的收益中拿出一定的比例，用於廉租房建設。”
顯然，只有充分了解房地產市場的不同特點，有效掌握政策區分與力度，才能科學地提振房市，真正實現擴大內需的目標。北京師範大學金融研究中心組成的課題組作出估計，認為2009年的房地產市場有兩種可能的調整軌跡：其一是中期調整，房地產市場進一步走向蕭條，進入一個長期的深度調整期，資金缺口將達到9290億元；其二是短期調整，資金缺口4925億元，在經歷一年多的調整後，到2009年底出現較為明顯的複蘇勢頭，房地產市場重新走上較為強勁的發展軌道。重要的是，該課題組的結論呼應了廣大消費者的呼聲，單純放鬆銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業資金供給無法扭轉宏觀經濟頽勢，也無法扭轉處於觀望和萎縮的需求，市場調整有其內在節奏和周期。“2009年的房地產市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式”。